Huseierskap kommer med en rekke løpende utgifter (utover boliglånsbetalinger) som påvirker hvor rimelig boligvalget ditt vil være på lang sikt. Og når du handler hjemme, er det svært viktig å forstå disse kostnadene nøye for å unngå å bli overrumplet nedover veien.

Et av de viktigste og ofte irriterende eksemplene på dette problemet er kostnadene for huseierforeningskontingenter, ellers kjent som HOA-er. Hvis du ikke er forsiktig og ikke stiller nok spørsmål om en potensiell HOA når du vurderer et boligkjøp, kan du få en frekk oppvåkning når månedsavgiften fortsetter å krype opp og opp og opp år etter år. ..inntil en dag har boligkostnadene dine økt langt utover det månedlige budsjettet ditt.

'Det mest presserende for noen som kjøper seg inn i et HOA-fellesskap trenger å vite, er om prislappen kommer til å endre seg,' sier Kevin Taylor, administrerende partner for firmaet for finansiell rådgivning. Innsikt . 'De økende kostnadene for månedlige HOA-kostnader kan påvirke livskvaliteten for en eier mens de bor der, og videresalgsverdien til en eiendom når de ønsker å forlate - både positivt og negativt.'

Huseierforeninger kan absolutt tilføre mye verdi til et nabolag, opprettholde fellesskapets utseende og ta seg av det daglige vedlikeholdet av offentlige rom og felles fasiliteter. Men de kan også forårsake stor økonomisk hjertesorg hvis du ikke er klar over hva du signerer på. Før kjøp av bolig i et HOA-administrert fellesskap, gjør deg selv en tjeneste og sørg for å stille følgende spørsmål. (Bankkontoen din vil takke deg senere.)

Relaterte ting

Hva er en HOA?

Første ting, først. For de som ikke er helt kjent, er en huseierforening (HOA) en organisasjon som lager eller håndhever regler for eiendommer og beboere som bor i en underavdeling, planlagt samfunn eller til og med et sameiebygg. Som Investopedia forklarer : De som kjøper eiendom innenfor en HOAs jurisdiksjon blir automatisk medlemmer og er pålagt å betale kontingent eller HOA-avgifter.

Generelt drives HOA-er av et styre som består av medlemmer som er innbyggere i samfunnet. Disse styremedlemmene velges av sine medhuseiere. I noen tilfeller kan imidlertid et fellesskaps HOA drives av en privat tredjepartsorganisasjon.

Det er ikke helt uvanlig at HOA-er skaper overskrifter eller havner i nyhetene på grunn av deres altfor restriktive regler og forskrifter.

hvordan rengjøre et trebord

Hva er HOA-avgifter?

HOA-avgifter er avgiftene hver huseier skal betale hver måned til foreningen. Disse avgiftene varierer mye etter samfunn og geografisk plassering i landet og kan være hundrevis av dollar per måned.

Gebyrene kreves inn for å betale for vedlikehold. Avhengig av hvilken forening det er snakk om, kan kontingenten ganske enkelt betale for fellesskapsomfattende vedlikehold og landskapsarbeid, men i noen tilfeller kan pengene også brukes til vedlikehold av boligen eller sameiet.

Er HOA-avgifter fradragsberettiget?

Så mye som du vil at de skal være, er HOA-avgifter generelt ikke fradragsberettigede. Det er imidlertid ett bemerkelsesverdig unntak fra denne regelen.

hvordan du rengjør musematten

'HOA-avgifter er fradragsberettiget i skatt dersom du bruker boligen det gjelder som utleieeiendom, siden de er en del av bedriftens utgifter, men de er generelt ikke fradragsberettigede for en primærbolig,' sier Martin Orefice, administrerende direktør i Lei til egne laboratorier , en nettbasert ressursguide utviklet for å hjelpe forbrukere med å finne leie til egne hjem.

Relaterte ting

Når var siste gang HOA økte kontingenten og med hvor mye?

Før du gjør det som for mange mennesker er det største kjøpet i livet deres, bør du spørre om historikken for HOA-avgiftsøkninger i et potensielt samfunn. Dette er lett et av de mest grunnleggende og viktige spørsmålene å stille med hensyn til HOA. Svaret kan utgjøre en dramatisk forskjell i dine månedlige utgifter.

«Det kan være et rødt flagg hvis HOA konsekvent har hevet kontingenten de siste årene. Det kan bety at det samme kan skje med deg som beboer der, og du kan få økte avgifter hvert år, sier Andy Taylor, daglig leder i Kreditt Karma Home . 'På den annen side, hvis det har gått en stund siden HOA økte kontingenten, kan det bety at de kan øke kontingenten i nær fremtid.'

Du bør ha en forståelse av kontingentplanen, samt en klar tidsramme for når de neste forventer å øke kontingenten igjen, slik at du ikke blir overrumplet av en mye høyere månedlig rate kort tid etter innflytting.

Hvor mye har HOA i reserver? Og hva er HOAs totale finansieringsmål for reservekontoen?

Også dette er kanskje et av de mest konsekvensspørsmål du kan stille. Her er grunnen: En del av de månedlige HOA-kontingentene du betaler, kanaliseres vanligvis inn i foreningens reservefond for å dekke fremtidige reparasjons-, erstatnings- eller nødprosjekter.

Uten et tilstrekkelig beløp i dette fondet kan det hende at en HOA ikke kan dekke slike fremtidige behov. Og her er nøkkelpunktet, mangel på reservemidler, eller en delvis eller utilstrekkelig finansiert reservekonto på det tidspunktet du kjøper et nytt hjem, er et tegn på at HOA-avgiftene sannsynligvis vil øke. Og beholde økende inntil foreningen når sine reservefinansieringsmål.

'Spør hvor mye reservene for øyeblikket er finansiert som en prosentandel av HOAs samlede budsjett for reparasjoner,' forklarer Roger Cummings, Real sin rekordmegler. 'Dette spørsmålet hjelper til med å forstå den økonomiske soliditeten til HOA og hvor godt de opprettholder og overvåker budsjettet.'

Hvis svaret er mindre enn 30 prosent, er det ingen gode nyheter, sier Cummings. Nåværende reservefinansiering på et sted mellom 30 til 60 prosent av foreningens mål er et litt bedre svar. Men ideelt sett vil man at svaret skal være at foreningens reservekonto er minst 60 prosent finansiert, om ikke mer.

'Alt mindre enn 60 prosent kan bety en kortsiktig spesiell vurdering eller avgiftsøkninger hvis en stor fellesskapsreparasjon eller utskifting er nært forestående,' forklarer Cummings.

Mange HOA-er vil periodisk utføre reservestudier, og disse studiene informerer foreningen om passende rekkevidde eller nivå av reservemidler de bør ha for hånden for å dekke uventede nødsituasjoner, ulike erstatningsprosjekter eller HOA-forbedringer, legger advokat Ben Gottlieb til, medgründer av Arizona-basert MacQueen og Gottlieb .

Hva er HOAs filosofi om spesielle vurderinger kontra bruk av reservefond?

HOA-er nærmer seg finansiering av store prosjekter og oppgraderinger annerledes, basert på størrelse, modenhet og filosofi, sier Claire Hunsaker, administrerende direktør, på nettstedet for personlig økonomi Spør Flossie.

hva du skal ha i tepperenser

«Hvor mye de er avhengige av spesielle vurderinger kan ha stor innvirkning på din økonomi som medlem. En nyere HOA kan stole sterkt på spesielle vurderinger for planlagte utbedringer og ikke-planlagte reparasjoner fordi de fortsatt bygger opp reservefondet gradvis ut av HOA-avgiftene, forklarer Hunsaker. 'De kan også stole på spesielle vurderinger hvis de forventer en raskere gjennomsnittlig omsetning blant enhetene.'

Ideelt sett vil du ha en HOA for å fortelle deg at de ikke planlegger å implementere noen spesielle vurderinger og at de ikke er avhengige av denne tilnærmingen til finansieringsbehov.

«Spesielle vurderinger er tilleggsutgifter huseieren pådrar seg utenom deres normale månedlige avgifter. Avhengig av reparasjons- eller erstatningselementet, kan disse koste fra flere hundre til titusenvis av dollar, forklarer Cummings fra Reali. 'Noen ganger kan HOA tilby et lån eller betalinger over tid, men hvis det ikke er godt finansiert, vil dette vanligvis komme som en engangsbetaling ut av lommen.'

Hva er den gjennomsnittlige årlige økningen av HOA-avgifter?

Med fare for å utmatte dette spesielle spørsmålet, vil du også spørre om HOA har en rekord med å øke HOA-kontingenten et spesifikt beløp, eller om den har en plan med planlagte økninger du kan se. Å vite dette vil tillate deg å planlegge for økningene mer nøyaktig i husholdningsbudsjettet ditt og kanskje til og med hjelpe deg med å finne ut om du har råd til å bo i samfunnet.

'Et hjem er en stor investering, uavhengig av hvor lenge du planlegger å bli der, så det er viktig å vite hvor mye du vil skylde HOA hvert år,' sier Bailey Carson, boligekspert hos Angi. 'Å vite med sikkerhet at HOA-avgiftene vil øke med 3 prosent hvert år er veldig annerledes enn uventede økninger på 10 prosent.'

Hvis foreningen har en historie med betydelige, uventede topper i månedlig kontingent, kan det være et tegn på dårlig ledelse.

'Å vite hvor ofte og hvorfor kontingentene økes er avgjørende for deg og rimeligheten til boligen i dag og fremover, men det er også talende for den økonomiske helsen til HOA,' legger til Betsy Ronel , en Compass-megler med base i Westchester County, N.Y. 'Du vil vite om kontingentene økes med en fastsatt sats, og hva er økningen ment å møte? Heves kontingenten per prosjekt? Og stemmer vi over ting? Hvis ikke, hvem tar de økonomiske beslutningene, og er de involvert i HOA? Bor de i samfunnet eller er de en ekstern part?'

Hva er HOA-avgiften per kvadratfot av boligen i ditt potensielle nabolag, sammenlignet med HOA-avgiftene i omkringliggende nabolag?

Å stille dette spørsmålet er bare grunnleggende benchmarking, sier Kevin Taylor fra InSight.

'Jeg vil bare vite at de månedlige kostnadene for mine HOA-avgifter, standardisert til kvadratmeterne til eiendommen var på linje med andre nabolag i byen min og andre bygninger eller lokalsamfunn av samme størrelse og lignende bygningstyper,' forklarer Taylor . 'Ingen ønsker å betale for mye, og å kjenne avgiftene delt på kvadratmeter er den beste måten å forene og begynne å sammenligne kostnadene for HOA.'

Hva dekker HOA-avgifter egentlig?

Når du vet beløpet på de potensielle HOA-avgiftene, og hvor ofte de kan øke, vil du gjerne forstå hva spesifikt pengene brukes til å betale for, slik at du kan bestemme om kostnaden virkelig er verdt det for deg.

Vil HOA-avgiftene for eksempel dekke vedlikehold av et felles svømmebasseng eller tennisbaner? Hvis ja, er du villig til å betale ut det som kan være flere hundre dollar i måneden på slike kontingenter hvis du har null interesse i å bruke denne typen fasiliteter? Hvis svaret er nei, kan pengene dine brukes bedre andre steder, for eksempel i et samfunn som ikke har HOA-avgifter, som vil tillate deg å bruke de ekstra pengene hver måned på andre ting.

'Hvis det er fellesarealer tilgjengelig for beboerne, for eksempel bassenger, treningssentre, tennisbaner eller parker, finn ut hva HOAs ansvar er for å vedlikeholde dem,' sier Carson fra Angi. «Finn ut om de er ansvarlige for snørydding, klipping av gress eller vedlikehold av fortau og veier i hele samfunnet. Når du vet hva kontingenten din dekker og hvor mye de koster, kan du ta en velinformert avgjørelse om eiendommen er den riktige økonomiske avgjørelsen for deg og din familie.'

måter å gjøre håret på til skolen

Hvor mange ansatte har HOA på heltid?

Dette er et spørsmål som kan bli oversett av potensielle huseiere som ikke innser betydningen. Men jo flere driftskostnader HOA har, jo mer vil du betale hver måned og år.

'Vanligvis, jo flere ansatte de har, jo høyere HOA-kontingenter,' forklarer Andy Taylor, fra Credit Karma Home. 'Antall ansatte avhenger vanligvis av ting som antall enheter på eiendommen, eller fasilitetene på eiendommen, spesielt de som trenger spesiell oppmerksomhet, som et basseng eller landskapsarbeid.'

Er det noen leiebegrensninger, og i så fall hva er de?

Hvis du nå har stilt noen eller alle spørsmålene som allerede er skissert, bør du ha en god oversikt over hva dine fremtidige boligkostnader sannsynligvis vil innebære. Men det er et spørsmål til du kanskje vil stille: om HOA begrenser din mulighet til å leie ut hjemmet ditt. Dette er selvfølgelig viktig dersom du planlegger å flytte i fremtiden, men ikke ønsker å selge eiendommen.

'Noen HOA-er har en begrenset prosentandel av enheter som kan leies, mens andre setter en obligatorisk bruksperiode, for eksempel ett år før de tillater konvertering til en utleie,' sier Cummings fra Reali. 'Det er klart, jo færre restriksjoner, jo bedre.'

Er noen HOA-regler ikke håndhevbare?

HOA-er kan sikkert være irriterende og utfordrende å håndtere til tider. Hvis du opplever at du har et spesielt problem med din lokale HOA, er det en god idé å gjøre undersøkelser for å finne ut om den aktuelle forskriften faktisk kan håndheves eller ikke.

Noen HOA-regler kan for eksempel ikke håndheves - ikke på grunn av teksten i regelen, men fordi de ble vedtatt eller håndhevet feil, sier Orefice fra Rent to Own Labs.

'Det er også lover i mange jurisdiksjoner som regulerer hva en HOA kan og ikke kan regulere, spesielt når det gjelder ytringsfrihet, diskriminering og rimelig (hvis skjemmende for noen mennesker) bruk av eiendommen din, inkludert å sette opp parabolantenner eller klessnorer, sier Orefice.

Bunnlinjen? Det er en god idé å ta deg tid til å forstå hva du går inn på når du vurderer et eiendomskjøp med et HOA-styrt fellesskap.

hva er det mest komfortable sengetøyet

'Se på livsstilen din og sørg for at alt du ønsker å legge til eller ta med til ditt nye hjem er tillatt,' sier Andy Taylor, daglig leder for Credit Karma Home. «Hvis du for eksempel har en grønn tommel, har du lov til å plante blomster i en plantekasse utenfor vinduet ditt? Hvis du er en matelsker, kan du ha en grill med åpen ild? Hvis du er en røyker, er røyking tillatt? Selv ting som malingsfargen på hjemmet ditt, eller om du kan beholde den omfattende plennissesamlingen eller ikke, kan reguleres av HOA.'