Hvis du eier hjemmet ditt, får du sannsynligvis både e-poster, postkort og tekstmeldinger fra lokale eiendomsmeglere som bare kjærlighet til selge det for deg . Kampanjene deres kan få deg til å tro at du kan få mye mer for huset ditt enn du hadde forestilt deg – og selvfølgelig lover disse agentene å håndtere boligens raske, lukrative salg.

til salgs av eierens fordeler og ulemper

Her er hva eiendomsmeglere ikke sier: Hvis du skal selge, er det nå på tide å forhandle om en lavere provisjon fra den oppføringsagenten . Å forhandle om en eiendomsmeglers provisjon vil spare deg for titusenvis av dollar – og kan endre hvordan du håndterer fremtidige salg permanent.

Hva er en eiendomsmeglers provisjon likevel?

Tradisjonelt krever eiendomsmeglere 5 prosent til 6 prosent av den endelige salgsprisen, mens selgeren betaler hele provisjonen. Og tradisjonelt sett boligeiendomsbransjen har hatt det greit med fiksjonen om at tjenestene til kjøpers agent er 'gratis' for kjøperen. Det er fiksjon fordi kjøperen til syvende og sist dekker provisjonen, gjennom prisen som betales til selgeren. De 5 prosentene eller 6 prosentene som selgeren deler seg over, deles på fire måter – med noteringsagenten, kjøperens agent, noteringsmegleren og kjøperens meglerhus som alle mottar like store beløp.

Provisjonen som selgere betaler er en stor bit av egenkapitalen deres, spesielt i dagens rødglødende marked, der hus nesten selger seg selv. I disse dager hjemsøker nesten alle kjøpere online noteringsnettsteder for å kaste seg over nylig tilgjengelige hus, ifølge undersøkelser fra Eiendomsmeglernes landsforening (NAR), den største profesjonelle foreningen for eiendomsmeglere. Så det er rimelig at selgere spør Hvorfor de betaler så mye av egenkapitalen – når markedet i seg selv driver salget.

Er forhandlingsprovisjon noe nytt?

Mer eller mindre. NAR har offisielt åpnet døren for boligselgere til å forhandle om provisjoner. Organisasjonen gikk på rekord i november med ny 'veiledning' ment å flytte forbrukernes oppfatninger til verdien og den tilsvarende betalingen som agenter gir til både kjøpere og selgere. Med andre ord, NAR vil ikke at du skal tro at agentene deres jobber gratis – for hvem som helst.

Som en del av sin veiledning oppfordrer NAR også forbrukere til å ha mer ærlige og åpne diskusjoner med sine agenter om provisjonen. Teknisk sett har det alltid vært en forbrukers rett til å forhandle, men profesjonen har lenge forsvart sin tradisjonelle honorarstruktur. Nå er det offisielt OK å forhandle – i dagens marked og morgendagens også.

Veiledningen anerkjenner realitetene i dagens marked og også spredningen av nye eiendomsforretningsmodeller, inkludert fastpris- og rabattmeglere, sier NAR-presidenten, Ron Phipps, en mangeårig megler basert på Rhode Island.

Hvorfor – og hvordan – forhandle en eiendomsmeglers provisjon

Gevinsten for å forhandle kan være verdt det. For eksempel, innen tredje kvartal 2021, hadde den gjennomsnittlige amerikanske huseier tjent 700 i egenkapital i løpet av de foregående 12 månedene, ifølge boliglånsdataselskapet CoreLogic .

En tradisjonell provisjon på 6 prosent betalt på bare de nyervervede .700 ville hentet .402 fra selgerens lomme. Men hvis selgeren forhandlet frem en provisjon på 4 prosent, oversatt til .268, ville de beholde ytterligere .134. Bare for å spørre om det.

Men hvordan spør man? Med agenter og boligselgere som er så vant til de tradisjonelle 6 prosentene eller 5 prosentene, hvordan åpner du i det hele tatt samtalen, selv om NAR har brutt isen?

Start med å finne meglere og agenter som inkluderer prisinformasjon som en del av markedsføringspitchen deres, anbefaler Luke Babich, grunnlegger av Clever, en St. Louis-basert plattform som forhandler om reduserte provisjoner på selgers vegne med toppagenter og deretter hjelper til med å koordinere logistikken til selge. Hvis agenten er åpen om hvor mye de belaster, følger forespørselen din om provisjonen ganske enkelt opp.

'NAR er egentlig bare å erkjenne hva toppagenter allerede har gjort,' sier Babich. 'Effektive agenter er villige til å gi besparelser videre til forbrukerne.'

Nærmer deg forhandlingen for hva det er: å ansette noen til en jobb, sier Babich. Pris er en av flere faktorer. I stedet for å åpne 'jobbintervjuet' ved å spørre hvor mye agenten vil gjøre for mindre, skisser du nøkkelfaktorene for suksess – spesielt hastighet, pris og bekvemmelighet.

'Si at du ønsker å ansette noen basert på en rekke faktorer, inkludert erfaring, din forbindelse med dem og prisen de tilbyr,' sier Babich. 'Vær tydelig at du snakker med en rekke agenter og at du vil vurdere flere faktorer, inkludert pris.'

Phipps anbefaler å spørre hver av flere kandidatagenter om hva deres kjennetegn er, ikke bare kostnadene. Det vil være ekstremt verdifullt, sier han, fordi noen forbrukere kan trenge mindre ressurser og noen vil trenge mer, spesielt førstegangsselgere.

Samle nøkkeltall fra hver agent du intervjuer, inkludert den gjennomsnittlige tiden det tar for dem å selge husene de viser (kjent som 'dager på markedet') og hvor mye husene de viser faktisk selges for sammenlignet med den opprinnelige prisantydningen (kjent som 'salgspris i forhold til prisantydning'). Og sørg for å dokumentere provisjonen i noteringsavtalen slik at den er i samsvar med statlige lover, som forbyr tilbakeslag under bordet.

Vær klar med mottilbud som beviser at du er villig til å gi så vel som å ta, råder Babich. Dette kan bety å tilby å gjøre litt ekstra arbeid, for eksempel å samle dokumenter som kreves for salg eller markedsføring av huset gjennom sosiale medier i nabolaget og grupper som kanskje ikke ønsker en agents direkte presentasjon velkommen.

Understrek hele tiden at du og agenten er på samme side, sier Babich. Å tilby å skrive en påtegning som agenten kan bruke etter at huset har solgt, viser at du forstår 'hvordan du kan tilpasse dine interesser med agentens,' sier han.

Du kan til og med sitere NARs veiledning som bevis på at en ærlig diskusjon om kommisjonen er den nye normalen. 'Den beste måten å styrke forbrukerne på er ikke å kutte fagfolk ut av transaksjonen - men å gi forbrukerne informasjonen til å være sine egne talsmenn,' sier Babich.