Hvis du er på jakt etter et nytt hjem, forstår du sannsynligvis allerede viktigheten av å ha en solid kredittscore og en anstendig forskuddsbetaling for å kvalifisere for et boliglån og lykkes med et kjøp. Men forstår du fullt ut hvor kritisk disse to faktorene har blitt i det hyperkonkurransedyktige boligmarkedet vi er i akkurat nå, som er preget av boligmangel og rekordlave renter?

best under øyesminke for mørke ringer

Her er et øyeblikksbilde av den nåværende virkeligheten over hele landet: Gjennomsnittlig forskuddsbetaling i de 11 mest konkurransedyktige metroene i USA er 21 prosent ifølge ny LendingTree-studie . Noen steder, som San Jose, California; Hartford, Connecticut og Cleveland, Ohio, forskuddsbetalinger på 22 og 23 prosent er det lokale gjennomsnittet. Videre har svimlende 73 prosent av kjøperne i de konkurrerende metroene kredittscore på minst 720.

Med andre ord, dette er ikke din typiske rodeo. Hvis du ønsker å lykkes med å lande drømmehjemmet (eller lande et hjem, punktum), er det best å ha økonomien i tipp topp form.

«I dagens rødglødende marked skjer budkriger innenfor timer av et hjem som går på markedet. Potensielle kjøpere må ty til kreative strategier for å skille seg ut fra konkurrentene, sier Mark Washburn, en eiendomsmegler med Napoli Condo Boutique .

Du vil ha Washburns kommentarer i bakhodet, spesielt hvis du bor i de tre metroene med de mest konkurransedyktige boligmarkeder, som ifølge LendingTree-rapporten er (rangert i rekkefølge) San Jose, California (gjennomsnittlig forskuddsbetaling 23,67 prosent; prosentandel av kjøpere med kredittscore 720 eller høyere 84 prosent); San Francisco, California, (gjennomsnittlig forskuddsbetaling 21,43 prosent; prosentandel av kjøpere med kredittscore 720 eller høyere 81 prosent), og Raleigh, North Carolina. (gjennomsnittlig forskuddsbetaling 20,39 prosent; prosentandel av kjøpere med kredittscore 720 eller høyere 70,48 prosent).

La oss se nærmere på hvorfor kredittscore og forskuddsbetaling er så utrolig viktig på landets hotteste steder og hvordan du får dem i orden før du går i gang med boligkjøpsprosessen.

Relaterte ting

Hvorfor disse to faktorene har fått så stor betydning

I hovedsak koker det ned til dette: I et hyperkonkurransepreget marked kan selgere være ekstra masete og velge det tilbudet de er mest komfortable med, som inkluderer å velge tilbudet som kan gjøre dem til mest penger, og at de er mest sikre på at de vil lukkes med hell uten å hikke eller falle ut av deponeringen.

'I et hyperkonkurransepreget marked må kjøperen gjøre nettopp det ... konkurrere,' sier Daren Herzberg, en autorisert eiendomsmegler med New York-baserte Babst + Herzberg. 'Selgeren har to mål når han velger en kjøper - høyest pris og lavest risiko.'

De fleste boligkjøpere får tak i forhåndsgodkjenning for et boliglån fra en långiver for å finansiere hoveddelen av kjøpet av eiendom. Og salgskontrakten vil være betinget av at kjøperen til slutt sikrer det boliglånet hvis tilbudet deres aksepteres av selgeren. I tilfelle den potensielle kjøperen ikke blir godkjent for det boliglånet, kan de imidlertid kansellere kjøpekontrakten, og la boligselgeren i stikken.

'Når en boligkjøper har en sterk eller høy forskuddsbetaling og rettferdig kredittscore, gir det en antakelse om at kjøperen komfortabelt kan håndtere boliglånet, og hvis tilbudet deres aksepteres, kan det hende at de ikke faller ut av deponeringen,' sier Chantay Bridges, til Los Angeles-baserte EXP Realty . 'Det siste en selger ønsker er å begynne med en kjøper og senere oppdage at deres forhåndsgodkjenning aldri ble til en godkjenning [og] de er ikke i stand til å kjøpe boligen.'

Ryan McPartland, rektor og boliglånsrådgiver hos Mortgage Acuity, sier i et slikt bakteppe at det er forskuddsbetaling som er mest kritisk, spesielt det seriøse pengeinnskuddet.

'Den generelle tankeprosessen er, jo mer penger du er villig til å legge ned, jo mer hud du har i spillet, jo sterkere kjøper blir du,' sier McPartland. «Større forskuddsbetalinger er typisk en indikasjon på mer kvalifiserte og seriøse kjøpere. Muligheten til å spare en stor sum penger taler godt om kjøpernes økonomiske styrke og ansvar. Det er klart at dette ikke alltid er tilfelle, men i de fleste tilfeller er det det.'

Denne tankegangen gjelder spesielt når det kommer til det seriøse pengeinnskuddet, som er depositumet en potensiell kjøper legger ned før han stenger et hus for å vise at de er seriøse med å kjøpe.

«Hvis kjøperen ikke oppfyller sine kontraktsmessige krav med hensyn til å sikre et pantelån innenfor en avtalt tidsramme, kan selger beholde kjøperens seriøse pengeinnskudd. Jo større et seriøst pengeinnskudd er, jo mer er kjøperen i fare, og jo mindre er selgeren i fare. Jo lavere risiko for selgeren er, desto mer attraktivt er tilbudet, legger McPartland til.

Så alt dette forklarer hvorfor innskudd har fått betydelig betydning. Men hva med kredittscore, spør du? Det er mange grunner til at kredittscore betyr noe, men her er en spesielt viktig observasjon.

God kreditt gir seg utslag i flere låneprodukter for boligkjøpere å velge mellom, sier Mark Meyerdirk, hovedmegler i Wahsington D.C.-basert Urbane meglere . Og når boligselgere har utallige tilbud å velge mellom, vil agentene deres ofte prioritere etter en potensiell kjøpers økonomiske styrke ved å ta hensyn til kjøpers finansiering type .

«Sett kontanttilbud til side, foretrekkes kjøpere som bruker konvensjonell finansiering fremfor FHA- eller VA-lån,» sier Meyerdirk. 'Så en kjøper som har evnen til å 'gå konvensjonell' har en bedre sjanse til å lykkes når han konkurrerer med andre kjøpere.

Måter å skille deg fra konkurrentene på

Gitt denne virkeligheten, er det en rekke måter å forbedre sjansene for å lykkes som boligkjøper, inkludert det åpenbare: forbedre kredittscore og øke forskuddsbetalingen.

«Det er en mengde låntakere med god kreditt akkurat nå. På grunn av dette har det blitt så mye viktigere å skille seg ut som låntaker og opprettholde god kreditt og en god balanse, sier Adem Selita, administrerende direktør og medgründer av Gjeldssletteselskapet .

Noen av de beste måtene å forbedre og opprettholde kredittpoengsummen din på inkluderer å senke saldoene på de ulike kredittkortene og lånene dine, ikke foreta forsinkede betalinger, og holde din totale gjeld til inntekt (DTI)-forholdet så lavt som mulig.

«Sørg for at du får DTI så lavt som mulig. Den enkleste måten å gjøre dette på er ved å betale ned mindre saldolån og forpliktelser som kan ha en negativ innvirkning på dine månedlige utgifter og dermed DTI, forklarer Selita. «Kontoene som mest sannsynlig vil være den skyldige i dette scenariet er kredittkortkontoer, personlige lån, studielån og billån. Hvis du har noen av disse kontotypene og de er relativt nær ved å bli nedbetalt, ta litt ekstra penger for å betale disse helt ned. Dette vil senke DTI og som en ekstra fordel øke kredittpoengsummen din.'

Gi et kontanttilbud

Hvis midlene dine er ubegrensede (noe som tydeligvis ikke er tilfelle for alle), kan du også vurdere et tilbud i kontanter, som tilsynelatende har blitt langt mer vanlig. Et kontanttilbud er akkurat hva det høres ut som - et kontantbud, noe som betyr at boligkjøperen vil kjøpe eiendommen uten å måtte sikre seg et boliglån eller annen form for finansiering.

'Ikke overraskende er disse tilbudene mer attraktive for selgeren ettersom risikoen for at en potensiell kjøpers finansiering faller igjennom er eliminert, igjen, noe som resulterer i en raskere stengetid,' sier Washburn, fra Naples Condo Boutique. «Alle kontanttilbud ser ut til å være på et rekordhøyt nivå akkurat nå, spesielt i andre hjemmemarkeder som Napoli, Florida. Mange av våre kjøpere har realisert betydelige gevinster i sine finansielle porteføljer og flytter disse gevinstene til eiendom.

Midt i dagens markedsforhold har kontantkjøpere en betydelig fordel fremfor en tradisjonell kjøper som ønsker å finansiere et boligkjøp, sier Washburn.

Ta med bevis på midler når du gir et tilbud

En langt rimeligere måte å gjøre budet ditt på en bolig mer konkurransedyktig på er å gi bevis på midler når du byr på et hus, sier Meyerdirk, i Urban Brokers. Dette betyr i hovedsak å gi dokumentasjon på dine finansielle eiendeler, som kan brukes til å etablere din økonomiske styrke hos en selger, og forsikre dem om at det ikke er sannsynlig at avtalen faller gjennom.

«Kjøpere kan utvide sin økonomiske styrke ved å fremlegge bevis på midler,» forklarer Meyerdirk. 'Kjøpere som gjør dette bør være sikker på å inkludere pensjonskontoer (forutsatt at de har muligheten til å låne mot dem) sammen med eventuelle sjekk- og sparekontomidler de har tilgang til.'

Frafall beredskap

En siste måte å gjøre tilbudet ditt enda mer attraktivt for en selger på, er å frafalle de fleste uforutsette hendelser. Det er et annet tips som Washburn tilbyr sine potensielle boligkjøpere.

«Den eneste måten å konkurrere på er å ha så få beredskap som mulig i tilbudet,» forklarer han. «En beredskap er et vilkår som må oppfylles før kjøperen fortsetter. For eksempel kan en kjøpers tilbud være betinget av at kjøperen selger huset sitt, eller vurdering av selgers boligverdi, eller betinget av en positiv besiktigelse av eiendommen.'

Vanligvis ber Washburn sine klienter om aldri å frafalle inspeksjonsberedskapen, og det av gode grunner. Å gjøre det som kan føre til ubehagelige overraskelser for kjøperen i form av vesentlige reparasjoner som kanskje må foretas på veien hvis boligen har strukturelle problemer. Men som kjøper kan du vurdere å frafalle andre mindre kritiske beredskapssituasjoner.

'Dagens marked betyr at boligkjøpere må gå ekstraordinært langt for å kjøpe et hjem - mens det å avstå fra minst en normal beredskap kan hjelpe deg å skille deg ut, utvis forsiktighet før du fortsetter med noen av disse viktige beskyttelsene,' sier Washburn.