For de uinnvidde kan pantelån virke som den mest kompliserte hindringen i deres økonomiske fremtid. Konvensjonelle og ikke-konvensjonelle lån? Privat pantelånsforsikring? Tretti års pantelån? Det er nok terminologi for å skremme selv den mest godt finansierte førstegangskjøperen. Heldigvis er alt dette pantelelaterte språket lærbart med litt innsats.

Hvis du vil kjøpe et hus, må du finne ut alt dette boliglånsmumbo-jumbo, og ikke noe bedre tidspunkt enn nå, når boliglånsrentene er rekordlave. Les videre for fem ting du trenger å finne ut før du begynner å søke hjemme, og du vil være klar når det er på tide å begynne å snakke med pantelånere.

Bare husk: Hvis alt virker overveldende, a økonomisk planlegger (eller en pengesnill venn eller familiemedlem) kan hjelpe deg gjennom prosessen. Å kjøpe et hjem er et maraton, ikke en sprint, og du trenger ikke å gjøre det alene.

Relaterte ting

1 Finn ut hvor mye boliglån du har råd til

Med mindre du har en hemmelig cache med penger som er gjemt et sted - nok til å bruke et par hundre tusen dollar på ditt drømmehus - må du låne penger for å kjøpe et hus. Pantestørrelsen du kan kvalifisere for, vil da avgjøre hvilke eiendommer som faller innenfor prisklassen din. Før du begynner å se på hus seriøst, må du finne ut hvor mye boliglån - og i forlengelse, hvor mye hus - du har råd til.

Inntektene dine dikterer lånets kapasitet, sier Andrea Koryn Williams, CFP, CLU, ChFC, en formuesadministrasjonsrådgiver med Northwestern Mutual.

Når du prøver å kvalifisere deg for et lån, må du bevise inntekten. Långivere vil også sjekke kredittrapportene dine for å identifisere hvilke andre former for gjeld - studielån, personlige lån, billån osv. - du har. De bruker denne informasjonen til å beregne gjeldsgrad: hvor mye penger du skylder i forhold til inntekten din. Långivere ønsker å sørge for at dine månedlige gjeldsbetalinger, inkludert de foreslåtte pantelånene, er rimelige med tanke på inntekten din.

De fleste lån krever en gjeldsgrad på 43 prosent, sier Michele Hammond, en boligutlåningsrådgiver med Chase Private Client. For eksempel, hvis en klient tjener $ 120 000 per år, tilsvarer det $ 10 000 per måned i bruttoinntekt. Derfor kan en klient med dette scenariet vanligvis kvalifisere seg til å bruke opptil $ 4300 per måned for alle utgifter som vises på kredittrapporten - ikke bare bolig.

Med andre ord må inntektene dine være høye nok til at du enkelt har råd til pantelånet ditt i tillegg til andre lånebetalinger. For å beregne hvor mye boliglån du har råd, kan du dele årslønnen eller husholdningsinntekten med 12. Multipliser tallet med 0,43. Hvis du har annen gjeld, trekker du de månedlige betalingene fra nummeret. Denne endelige summen er den største månedlige pantelånet du har råd til. For en mer detaljert oversikt over hvor mye boliglån du har råd til, finnes det en rekke gratis nettlånskalkulatorer; NerdWallet har en flott en.

Det er ikke en god ide å søke om det største lånet mulig. En god tommelfingerregel er å spørre deg selv: ‘Hvor mye skal jeg låne?’ I stedet for, ‘Hvor mye kan jeg låne?’ Sier Kathy Cummings, SVP for huseierløsninger og rimelige boligprogrammer på Bank of America. Denne tilnærmingen fokuserer på beløpet som passer perfekt til budsjettet ditt.

hvordan du får huset til å lukte bedre

Hammond sier at det er flere andre faktorer, inkludert kredittpoeng og forskuddsbetaling, som kan avgjøre hvor mye boliglån du har råd til, men inntekt er et nyttig utgangspunkt fordi muligheten til å betale tilbake lånet er nøkkelen.

Når du beregner boliglånsalternativene, må du ikke bare ta hensyn til den månedlige betalingen. Potensielle boligkjøpere må forstå at den månedlige innbetalingen ikke viser hele bildet, sier Nancy DeRusso, SVP og leder av coaching ved Ayco, et Goldman Sachs-selskap som tilbyr selskapssponserte økonomiske rådgivningsprogrammer

DeRusso sier at folk har en tendens til å fokusere på den månedlige betalingsstørrelsen, men det er mer til det, inkludert stengingskostnader, takst- og boliginspeksjonsgebyrer, verktøy, reparasjoner og mer. Noen av disse kostnadene vil bli forskuddsbetalt på kjøpstidspunktet, men andre vil øke den månedlige kostnaden for å eie huset ditt. For å få en følelse av hva disse kostnadene vil være, anbefaler DeRusso å snakke med utlåneren eller megleren din om forhåndskostnader, og når du har funnet ditt drømmehus, med den nåværende huseieren om månedlige eller årlige utgifter de møtte.

to Sjekk kreditten din

I tillegg til å se på inntektene dine, vil långivere se på kredittpoengene dine og kredittrapportene. Høyere kredittpoeng gjør låntakere mer attraktive for långivere og kan hjelpe deg med å få en lavere rente, men långivere vil justere forventningene til kredittpoeng basert på det økonomiske miljøet, sier Williams. Hvis tidene er vanskelige og mange mennesker ikke klarer å betale, kan långivere stramme inn begrensningene og være mindre villige til å låne ut penger til de med lavere score; de kan godkjenne personer med lavere kredittpoeng friere hvis forholdene er gode.

Hvis du håper å kjøpe et hjem i nær fremtid og trenger et pantelån for å betale for det, kan du begynne å jobbe nå for å redusere gjeld og kredittutnyttelsesgrad - hvor mye av tilgjengelig kreditt du bruker i en gitt måned - for å øke kredittpoengene dine.

beste dampmoppen for flisgulv og fugemasse

3 Forskningstyper av lån

Mange vet kanskje ikke at det finnes flere typer pantelån, sier Lauren Wybar, CFP, senior finansrådgiver med Vanguard Personal Advisor Services. En potensiell boligkjøper bør forstå de forskjellige typer lån som er tilgjengelige, hvordan de kan kvalifisere, og de potensielle fordelene de tilbyr.

Når du har en følelse av beløpet du har råd til, kan du begynne å undersøke hvilke typer pantelån som er tilgjengelig. Et 30-årig fastrentelån er det vanligste pantelånet i USA, men du har mange flere muligheter, hvis du er interessert.

Konvensjonelle lån kontra ikke-konvensjonelle lån

Et konvensjonelt pantelån tilbys av en privat utlåner, mens ikke-konvensjonelle pantelån, som FHA [Federal Housing Administration] eller VA [Veteran Affairs], er statslån til bestemte kvalifiserte kjøpere, sier Wybar.

Konvensjonelle lån er åpne for den generelle befolkningen, tilbys av private långivere, og kommer med standard forskuddsbetaling og vilkår som de fleste forbinder med pantelån. Ikke-konvensjonelle pantelån støttes av offentlige programmer, som FHA eller Department of Veteran Affairs, for å gjøre huseierne mer tilgjengelige for visse grupper.

Inngangshindringene er mye lavere, sier Williams om FHA-lån, som vanligvis er tilgjengelige for personer med lavere kredittpoeng. Ikke-konvensjonelle lån krever heller ikke alltid 20 prosent forskuddsbetaling, noe som gjør kjøp av bolig mye mer gjennomførbart for mange mennesker. Ikke-konvensjonelle lån har ofte også lavere renter. De er imidlertid ikke uten ulemper, nemlig behovet for å betale for pantelånsforsikring - mer om det nedenfor.

Fastlån i forhold til boliglån med variabel rente

Med et fastrentelån bestemmes renten for lånet når lånet tas opp og forblir den samme i løpet av lånets levetid. (Du kan endre boliglånsrenten ved å refinansiere, men det opprinnelige lånet forblir den samme.) Lån med variabel rente (også kalt pantelån med justerbar rente eller ARM ) har derimot renter som kan justeres over lånets løpetid etter en innledende periode.

Lån med variabel rente kommer vanligvis med en lavere rente og en lavere månedlig betaling i begynnelsen av lånet, sier Hammond, men de er også beryktede for å lande låntakere i dype problemer: En form for pantelån med justerbar rente bidro til å bidra til sent -2000-tallets boligkrise. Etter en bestemt periode kan rentene på boliglån med variabel rente skifte, stige eller synke i takt med større økonomiske krefter. Hvis renten faller, sparer låntakere penger - men hvis renten stiger, kan låntakere konfronteres med større (muligens uoverkommelige) månedlige utbetalinger. Rentene på boliglån med variabel rente skifter etter en bestemt tidsplan som kan være årlig eller månedlig, men om de stiger eller faller er uforutsigbar.

Lån med variabel rente eller justerbar rente kan brukes til låntakerens fordel, men alle som ønsker å ta opp et av disse lånene, bør være sikre på at de forstår de potensielle implikasjonene. Gjort riktig, men disse pantelånene kan hjelpe låntakere å spare penger.

Kunder som velger pantelån med variabel rente, bør forstå alle risikoene forbundet med å være igjen i lånet når introduksjonsperioden er over og renten blir justerbar, sier Hammond. Lån med variabel rente er vanligvis et alternativ for kunder som planlegger å bevege seg innenfor en bestemt tidsramme, eller de som har muligheten til å betale fullstendig et pantelån innen en kort tidsramme.

Fastrentelån er absolutt mer konsistente, men hvis de tas opp når rentene er høye og rentene senere faller, må låntakere refinansiere - en til tider kostbar prosess - for å dra nytte av de lavere rentene. Hvis du er i stand til å ta et pantelån når rentene er lave, men som de var under den økonomiske krisen COVID-19, kan du være klar til lånets levetid.

10-, 15-, 20- og 30-årslån

Selv om det ofte er snakk om 30-årige pantelån, kan du få pant i mange forskjellige tidsintervaller. Antall år bestemmer hvor lang tid du har til å betale av pantelånet ditt: Det elskede 30-årige pantelånet gir folk 30 år til å betale tilbake kostnadene for huslånet, pluss renter. Et 10-årig pantelån derimot gir folk bare 10 år til å betale hele kostnaden for pantelånet sitt, med renter - men de er gjeldfrie etter bare et tiår.

Hver økning har sine egne fordeler og metode for å bestemme renten, men generelt sparer du penger med kortere lån. De månedlige betalingene dine blir mye større med et 15-årig lån, men du betaler mindre på sikt fordi du betaler mindre i renter - og du slutter å betale alt sammen etter 15 år, når lånet er betalt av og du eie hjemmet ditt i sin helhet. Kortere lån har også en tendens til å ha lavere renter, fordi långivere ser på kortere lånevilkår som mindre risikable investeringer enn lengre, og lar eierne bygge hjem egenkapital raskere.

beste trådløse BH-er for små bryster

Det er fornuftig når du husker at renter er kostnadene ved å låne penger: Når du låner penger for mer tid, må du betale ekstra for den tiden. Når du låner penger fra noen, og det ikke trenger å bli tilbakebetalt i 30 år, må du betale for tidens luksus - og den ekstra betalingen tar form av renter.

Husk at disse lånene har større månedlige innbetalinger før du skaffer deg et pengebesparende 10- eller 15-årig pantelån. Lengre lån har lavere utbetalinger, noe som gjør at folk kan kjøpe større, bedre eller bedre posisjonerte hjem som de har mer tid til å betale for. De kan også spare penger til andre formål - utdanning, pensjonering osv. - eller investere det mens de fortsatt betaler gjelden. Med kortere lån risikerer du å få en så høy månedlig betaling at du ikke kan spare penger.

Mens det alltid er mulig å betale av pantelånet ditt tidlig, det er viktig å vurdere hvilken låneperiode som er best for dine langsiktige økonomiske planer.

4 Finn ut forskuddsbetalingen din

Forskuddsbetalingen er det opprinnelige beløpet du betaler for ditt hjem. Å betale for et hus er ikke alt gjennom et pantelån: Du må også legge ned litt penger på forhånd for å kjøpe eiendommen din. Tradisjonelt ber långivere om 20 prosent av husets totale kostnad: Hvis du ser på et hjem på $ 200 000, betyr det at du trenger minst $ 40 000 for en forskuddsbetaling, pluss eventuelle tilknyttede lukkekostnader og forhåndsgebyrer fra kjøpsprosessen.

Å spare nok penger til den forskuddsbetalingen er en vanlig barriere for huseiere: Selv om folk har nok inntekt til å ha råd til månedlige pantelån, kan det ta år å spare opp så mye penger. Heldigvis er det lån som ikke krever 20 prosent forskuddsbetaling. Ikke-konvensjonelle lån, som FHA- eller VA-lån, godtar lavere nedbetalinger basert på en rekke faktorer, inkludert inntekt. Det er også private og myndighetsstøttede programmer på de fleste områder som kan hjelpe med forskuddsbetalinger, nedleggelseskostnader og overkommelige priser for å gjøre boligeierskap mer tilgjengelig, sier Cummings.

Lavere nedbetalinger høres bra ut, men de fører vanligvis til høyere månedlige utbetalinger. Tilbake til det $ 200 000 hjemmet: Hvis du betaler en forskuddsbetaling på $ 40 000, skylder du bare $ 160 000 pluss renter. Hvis du betaler en mindre forskuddsbetaling, skylder du mer penger på pantelånet ditt over samme tid, slik at de månedlige utbetalingene blir større. (Det er også en mulighet at du må betale en privat pantelånsforsikring eller en pantelånsforsikring, forklart nedenfor.) Jo mer du legger ned, desto mindre skylder du: Du får et mindre lån å betale tilbake. En lavere nedbetaling kan høres ut som en søt avtale, men før du går for det, bør du vurdere hvordan det vil påvirke dine månedlige utbetalinger.

Hvis du vil kjøpe et hjem, kan du undersøke hva slags forskuddsbetaling du trenger, og begynne å spare. Selv om du kan betale mindre enn 20 prosent for forskuddsbetalingen, vil det ikke skade deg å ha ekstra penger i banken.

5 Les opp private panteforsikringer (PMI) og pantelånsforsikringer

Privat pantelånsforsikring og pantelånsforsikring legges til avgifter til den månedlige pantelånet. De kreves vanligvis når en boligkjøper betaler en forskuddsbetaling på mindre enn 20 prosent av boligens kjøpesum, og de beskytter utlåneren, ikke huseieren, i tilfelle huseieren ikke lenger er i stand til å betale på pantelånet.

Hvis en potensiell boligkjøper ikke klarer å finne pengene for en 20 prosent forskuddsbetaling, kan långivere se dem som en risikabel låntaker. De kan fortsatt godkjenne pantelånet, men i mange tilfeller vil det komme kravet om at låntakeren skal betale en pantelånspremie. Privat pantelånsforsikring er assosiert med konvensjonelle lån, med priser som varierer etter forskuddsbetaling og kredittpoeng. Ifølge Hammond er det vanligvis en ekstra årlig kostnad på mellom 0,3 og 1,5 prosent av pantelånet ditt, selv om det kan variere.

De fleste ikke-konvensjonelle lån - spesielt FHA-lån - krever pantelånsforsikring. Mens vilkårene varierer avhengig av om du har et FHA-lån eller et USDA-lån, øker pantelånsforsikringen lånebeløpet ditt og den totale kostnaden for lånet ditt, i henhold til Forbrukerøkonomibyrå.

beste apotek ansiktskrem for tørr hud

Vurder privat pantelånsforsikring og pantelånsforsikring som ulempen med å foreta en mindre forskuddsbetaling. Mens du sparer penger i utgangspunktet, vil dine månedlige utbetalinger være større enn de ville ha vært med en 20 prosent forskuddsbetaling. I de fleste tilfeller er det ikke lenger nødvendig med privat pantelånsforsikring når du har 20 prosent egenkapital i hjemmet ditt - når du har betalt omtrent 20 prosent av salgsprisen på huset gjennom forskuddsbetalingen og de månedlige innbetalingene. For å fastslå at du har 20 prosent egenkapital, vil du sannsynligvis trenge å refinansiere for å fjerne PMI-mandatet.