Det er ingen hemmelighet at 2021 har vært et varmt år for eiendomsmarkedet. Hus selges til rekordpriser, budkriger finner ofte sted for det begrensede inventaret som er tilgjengelig, og det er ikke uvanlig at kjøpere betaler for boligkjøp helt kontant.

Selv om markedet ser ut til å normalisere seg noe etter hvert som flere oppføringer blir tilgjengelige, er 2022 klar til å ha noen unike problemer og egne utfordringer når det kommer til eiendomssalg. Spesielt to faktorer vil sannsynligvis påvirke markedet i året som kommer:

• Federal Reserves beslutning i november om å trappe ned sin økonomiske stimuleringsinnsats fra pandemien.
• Utenlandske investeringer vender tilbake til det amerikanske eiendomsmarkedet når amerikanske grenser åpnes.

Her er en nærmere titt på nøyaktig hvordan disse faktorene vil påvirke eiendom i løpet av de kommende 12 månedene, og din evne til å kjøpe eller selge et hjem.

Feds kunngjør en slutt på stimuleringstiltak fra pandemien

I begynnelsen av november ble Det kunngjorde Federal Reserve planlegger å trappe ned sitt obligasjonskjøpsprogram på 120 milliarder dollar og begynne å avvikle sin historiske innsats for å stabilisere den amerikanske økonomien midt i berg-og-dal-banen til COVID-19. Avgjørelsen kommer som svar på den betydelige økonomiske oppturen landet har opplevd de siste månedene. Når føderale stimuleringstiltak avsluttes, vil sentralbanken redusere obligasjonskjøp med 15 milliarder dollar hver måned gjennom januar.

I SLEKT: Enten du selger, kjøper eller refinansierer, kan disse smarte eiendomsnettstedene hjelpe

'Federal Reserves beslutning om å trappe ned kjøp av eiendeler representerer et forsøk på å normalisere pengepolitikken, som gikk over i krisemodus etter hvert som pandemien strammet grepet om den amerikanske økonomien,' sier Mark Hamrick, senior økonomisk analytiker og sjef for Bankrate i Washington.

Det er vel og bra, men hva betyr det for deg, boligkjøper eller selger? Slutten på kjøp av eiendeler blir sett av mange bransjeeksperter som en forløper til stigende renter. Og høyere boliglånsrenter betyr at boligkjøp blir mindre rimelig for mange amerikanere.

«Feds nedtrapping betyr at mindre panteobligasjoner og statsgjeld vil bli kjøpt. Som et resultat vil boliglånsrentene gå opp,' forklarer Edward Mermelstein, en eiendomsrådgiver og grunnlegger av One and Only Holdings, et boutiquerådgivningsfirma som retter seg mot investorer. «Når boliglånsrentene går opp, blir boligene dyrere å bære hvis du finansierer kjøpet. '

På vei inn i 2022 er det sannsynlig at boliglånsrentene vil øke hvor som helst fra 0,25 til 0,5 prosent, noe som kan utgjøre en stor forskjell for noen potensielle boligkjøpere.

'For tiden er boliglånsrentene mellom 2,5 prosent og 3 prosent, så en økning på 0,25 prosent vil øke din månedlige utgift med 20 prosent, noe som er betydelig. Derfor er det alltid best å kjøpe nå, i stedet for seks måneder fra nå, fortsetter Mermelstein.

Renteøkninger vil sannsynligvis ha den mest betydelige innvirkningen på den nedre enden av markedet, hvor et halvt poeng kan bety forskjellen mellom rimelig og uoverkommelig, sier Frederick Warburg Peters, administrerende direktør i Warburg Realty .

hvor lenge er lotion bra for

'I de høyere delene av markedet vil økte renter sannsynligvis legge en demper på prisøkningene, men de vil neppe påvirke volumet nevneverdig,' sier Warburg Peters.

Det er også verdt å merke seg at den anslåtte renteøkningen ikke akkurat er ideell i en tid da boligprisene allerede var skyhøye. I følge en Redfin-rapport utgitt i november (som dekket fireukersperioden som slutter 14. november), hadde medianprisene for boligsalg økt med 13 prosent år over år til 7.881 i forrige måned. De var opp 30 prosent fra samme periode i 2019. I tillegg var prisantydning på nynoterte boliger for perioden dekket i rapporten opp 13 prosent fra samme tid for ett år siden, og 27 prosent fra 2019, til en median på 4 725.

'Høyere renter vil skade akkurat så mye mer ettersom eiendomsprisene har steget med 20 prosent eller mer det siste året,' sier Melissa Cohn, regional visepresident og administrerende boliglånsbankmann for William Raveis boliglån . «Kombinasjonen vil være vanskelig på eiendomsmarkedet. Folk vil fortsatt kunne kjøpe — men de vil ha råd til mindre plass.'

Utenlandske investeringer gir avkastning i 2022

Fordi nasjonens grenser stort sett var stengt under store deler av pandemien, ble boligmarkedet i hovedsak beskyttet mot en enda større oppgang i kjøpepriser som kan ha blitt drevet av utenlandske investorer som drev med markedet. Denne virkeligheten er klar til å skifte raskt i motsatt retning når amerikanske grenser gjenåpnes.

Utenlandske investorer har ventet i nesten to år på å komme tilbake til de amerikanske markedene, sier eksperter. Ettersom flyreiser legges til og utenlandske visumflaskehalser avtar, vil det bli en akselerasjon av penger fra utlandet som strømmer inn i amerikansk eiendom. Det er en utvikling som vil komme noen til gode, men ikke alle.

I SLEKT: 4 trinn du må ta hvis du vil kjøpe et hus neste år

Store markeder, som New York, Miami og Los Angeles, bør dra godt nytte av avkastningen fra utenlandske investorer. Nærmere bestemt, selgere i disse byene drar mest nytte av fordi utenlandske investorer kommer inn på markedene, øker prisene, legger Mermelstein til.

Hvis du er en potensiell kjøper, kan imidlertid denne oppkjøringen ikke være ideell, spesielt når den kombineres med de økte rentene i horisonten.

'Mellom økende boliglånsrenter og avkastningen til utenlandske investorer, vil boligkostnadene garantert bli dyrere,' sier Mermelstein.

Likevel er ikke alle eiendomseksperter overbevist om at det er så betydelige endringer fremover, i hvert fall ikke med hensyn til utenlandske investorer som oversvømmer markedet i 2022 – spesielt nå som en ny stamme av koronavirus truer enhver tilbakevending til normalitet.

'Med ankomsten av Omicron-stammen av COVID, tror jeg mange spill er i luften, om ikke av,' sier Ellen Sykes, en megler for Warburg Realty. «Det er usannsynlig at de fleste forutså de fornyede bølgene av mulige karantener, nedleggelser og innvirkningen på reiser. Følgelig ser jeg ikke så stor tilstrømning av utenlandske investorer som vi pleide å forvente i New York City, og andre steder i landet. Det vil alltid være større konsortier og store aktører som kommer og går, men de enkelte investorene vil ligge lavt en stund. Det er bare for vanskelig på dette tidspunktet.

Takeaway for boligkjøpere

Ekspertene på Åpen dør fortsett å forutsi at boligkjøpsesongen våren 2022 vil se høy etterspørsel over hele USA til tross for eventuelle potensielle endringer i markedet. Selv med økte renter og mulighet for mer kjøpekonkurranse fra utenlandske investorer, vil det fortsatt være mange alternativer for både kjøpere og selgere, og markedet vil fortsette å bevege seg raskt.

I SLEKT: Eiendomsinvestering kan være nøkkelen til økonomisk frihet

«Selv om vi ikke vet hvordan rentene vil se ut, anbefaler vi alltid kundene at de har en solid forståelse av økonomien deres for å bestemme deres individuelle behov,» sier Nadia Aziz, Opendoors daglige leder for boliglån. «Det er viktig å undersøke alternativer for å finne det beste finansieringsproduktet som dekker dine behov. Det er mange forskjellige boliglånsprodukter tilgjengelig, inkludert alternativer for lave forskuddsbetalinger, som kan hjelpe boligkjøpere å oppnå drømmen om hjemmeeierskap.