HVA DU BØR VITE OM BOLIGLÅN: HVOR MYE BOLIGLÅN DU HAR RÅD TIL, BOLIGLÅNSFORSIKRING OG MER

Boliglån er forvirrende - gjør prosessen litt enklere ved å gjøre research først.

Lauren Phillips

For de uinnvidde kan boliglån virke som den mest kompliserte hindringen i deres økonomiske fremtid. Konvensjonelle og ikke-konvensjonelle lån? Privat boliglånsforsikring? 30 års boliglån? Det er nok terminologi til å skremme av selv den mest velfinansierte førstegangsboligkjøper. Heldigvis er alt dette boliglånsrelaterte språket lærebart med litt innsats.

Hvis du ønsker å kjøpe et hus, må du finne ut av alt dette pantelånet, og ingen bedre tid enn nå, når boliglånsrentene er rekordlave. Les videre for fem ting du må finne ut av før du starter boligsøket ditt, og du vil bli satt når det er på tide å begynne å snakke med boliglånere.

Bare husk: Hvis det hele virker overveldende, kan en finansiell planlegger (eller en venn eller et familiemedlem) hjelpe deg med å veilede deg gjennom prosessen. Å kjøpe bolig er et maraton, ikke en sprint, og du trenger ikke å gjøre det alene.

Relaterte ting

en Finn ut hvor mye boliglån du har råd til

Med mindre du har en hemmelig cache med kontanter gjemt et sted – nok til å bruke et par hundre tusen dollar på drømmehjemmet ditt – må du låne penger for å kjøpe et hus. Boliglånsstørrelsen du kan kvalifisere for, vil da avgjøre hvilke eiendommer som faller innenfor din prisklasse. Før du seriøst begynner å se på hus, må du finne ut hvor mye boliglån – og i forlengelsen, hvor mye hus – du har råd til.

'Inntekten din dikterer kapasiteten til lånet ditt,' sier Andrea Koryn Williams, CFP, CLU, ChFC, en formueforvaltningsrådgiver med Northwestern Mutual.

Når du prøver å kvalifisere for et lån, må du fremlegge bevis på inntekt. Långivere vil også sjekke kredittrapportene dine for å identifisere hvilke andre former for gjeld – studielån, personlige lån, billån osv. – du har. De vil bruke denne informasjonen til å beregne gjeld-til-inntektsforholdet ditt: hvor mye penger du skylder i forhold til inntekten din. Långivere vil sørge for at dine månedlige gjeldsbetalinger, inkludert dine foreslåtte boliglånsbetalinger, vil være rimelige med tanke på inntekten din.

'De fleste lån krever 43 prosent gjeld i forhold til inntekt,' sier Michele Hammond, en boliglånsrådgiver med Chase Private Client. «For eksempel, hvis en klient tjener 0 000 per år, tilsvarer det 000 per måned i bruttoinntekt. Derfor kan en klient med dette scenariet vanligvis kvalifisere til å bruke opptil 00 per måned for alle utgifter som vises på kredittrapporten – ikke bare bolig.'

Med andre ord må inntekten din være høy nok til at du enkelt har råd til å betale boliglån i tillegg til eventuelle andre lånebetalinger. For å beregne hvor mye boliglån du har råd til, del årslønnen eller husholdningsinntekten med 12. Multipliser tallet med 0,43. Hvis du har annen gjeld, trekk de månedlige betalingene fra nummeret. Denne sluttsummen er den største månedlige boliglånsbetalingen du har råd til. For en mer detaljert oversikt over hvor mye boliglån du har råd til, finnes det en rekke gratis boliglånskalkulatorer på nett; NerdWallet har en flott en.

Det er imidlertid ikke en god idé å søke om det størst mulige lånet. 'En god tommelfingerregel er å spørre deg selv: 'Hvor mye bør jeg låne?' i stedet for «Hvor mye kan jeg låne?» sier Kathy Cummings, SVP for huseierskapsløsninger og rimelige boligprogrammer på Bank of America. 'Denne tilnærmingen fokuserer på beløpet som passer budsjettet ditt.'

Hammond sier at det er flere andre faktorer, inkludert kredittscore og forskuddsbetalingsstørrelse, som kan avgjøre hvor mye boliglån du har råd til, men inntekt er et nyttig utgangspunkt fordi evnen til å betale tilbake lånet er nøkkelen.

Når du beregner boliglånsalternativene dine, ikke bare ta hensyn til den månedlige betalingen. Potensielle boligkjøpere må forstå at den månedlige betalingen ikke viser hele bildet, sier Nancy DeRusso, SVP og leder for coaching i Ayco, et Goldman Sachs-selskap som tilbyr selskapssponsede finansiell rådgivningsprogrammer

DeRusso sier at folk har en tendens til å fokusere på den månedlige betalingsstørrelsen, men det er mer til det, inkludert avsluttende kostnader, takserings- og boliginspeksjonsgebyrer, verktøy, reparasjoner og mer. Noen av disse kostnadene vil være på forhånd og betales ved kjøpstidspunktet, mens andre vil øke de månedlige kostnadene ved å eie boligen din. For å få en følelse av hva disse kostnadene vil være, anbefaler DeRusso å snakke med utlåner eller eiendomsmegler om forhåndskostnader og, når du har funnet drømmeboligen, med den nåværende huseieren om månedlige eller årlige utgifter de står overfor.

to Sjekk kreditten din

I tillegg til å se på inntekten din, vil långivere se på kredittscore og kredittrapporter. Høyere kredittscore gjør låntakere mer attraktive for långivere og kan hjelpe deg med å få en lavere rente, men långivere vil justere forventningene til kredittscore basert på det økonomiske miljøet, sier Williams. Hvis tidene er vanskelige og mange mennesker ikke er i stand til å foreta betalinger, kan långivere stramme inn restriksjonene og være mindre villige til å låne penger til de med lavere score; de kan godkjenne personer med lavere kredittscore mer fritt hvis forholdene er gode.

Hvis du håper å kjøpe et hjem i nær fremtid og trenger et boliglån for å betale for det, kan du begynne å jobbe nå for å redusere gjelden og kredittutnyttelsesgraden - hvor mye av den tilgjengelige kreditten du bruker i en gitt måned - for å øke din kredittscore.

3 Undersøk typer lån

'Mange vet kanskje ikke at det finnes flere typer boliglån,' sier Lauren Wybar, CFP, en senior finansrådgiver med Vanguard Personal Advisor Services. 'En potensiell boligkjøper bør forstå de forskjellige lånetypene som er tilgjengelige, hvordan de kan kvalifisere og de potensielle fordelene de tilbyr.'

Når du har en følelse av hvor mye boliglån du har råd til, kan du begynne å undersøke hvilke typer boliglån som er tilgjengelige for deg. Et 30-års fastrentelån er det vanligste boliglånet i USA, men du har mange flere alternativer hvis du er interessert.

Konvensjonelle lån vs. ikke-konvensjonelle lån

hvor høyt kan børsen gå

'Et konvensjonelt boliglån tilbys av en privat långiver, mens ikke-konvensjonelle boliglån, som FHA [Federal Housing Administration] eller VA [Veteran Affairs], er statlige lån for spesifikke kvalifiserte kjøpere,' sier Wybar.

Konvensjonelle lån er åpne for den generelle befolkningen, tilbys av private långivere, og kommer med standard forskuddsbetaling og vilkår de fleste forbinder med boliglån. Ikke-konvensjonelle boliglån støttes av offentlige programmer, for eksempel FHA eller Department of Veteran Affairs, for å gjøre boligeierskap mer tilgjengelig for visse grupper.

«Inngangsbarrierene er mye lavere,» sier Williams om FHA-lån, som vanligvis er tilgjengelige for personer med lavere kredittscore. Ikke-konvensjonelle lån krever heller ikke alltid en nedbetaling på 20 prosent, noe som gjør boligkjøp mye mer mulig for mange mennesker. Ikke-konvensjonelle lån har ofte lavere rente også. De er imidlertid ikke uten sine ulemper, nemlig behovet for å betale for boliglånsforsikring - mer om det nedenfor.

Fastforrentede boliglån vs boliglån med variabel rente

Med fastrenteboliglån fastsettes renten på lånet når lånet tas opp og forblir den samme ut lånets levetid. (Du kan endre boliglånsrenten ved å refinansiere, men det opprinnelige lånet forblir det samme.) Boliglån med variabel rente (også kalt boliglån med justerbar rente, eller ARMs ), har derimot satser som kan justeres over lånets løpetid etter en introduksjonsperiode.

Boliglån med variabel rente kommer vanligvis med en lavere rente og en lavere månedlig betaling i begynnelsen av lånet, sier Hammond, men de er også beryktet for å lande låntakere i dype problemer: En form for boliglån med justerbar rente bidro til sen -2000-tallets boligkrise. Etter en fastsatt tidsperiode kan rentene på boliglån med variabel rente skifte, stige eller falle i takt med større økonomiske krefter. Hvis kursen faller, sparer låntakere penger – men hvis kursen stiger, kan låntakere bli konfrontert med større (muligens uoverkommelige) månedlige betalinger. Rentene på boliglån med variabel rente skifter etter en fastsatt tidsplan som kan være årlig eller månedlig, men om de stiger eller faller er uforutsigbart.

Boliglån med variabel rente eller regulerbar rente kan brukes til låntakerens fordel, men alle som ønsker å ta opp et av disse lånene bør være sikre på at de forstår de potensielle implikasjonene. Gjort riktig, men disse boliglånene kan hjelpe låntakere med å spare penger.

'Kunder som velger boliglån med variabel rente bør fullt ut forstå alle risikoer forbundet med å forbli i lånet når introduksjonsperioden er over og renten blir justerbar,' sier Hammond. 'Boliglån med variabel rente er vanligvis et alternativ for kunder som planlegger å flytte innen en viss tidsramme eller de som har muligheten til å betale et boliglån fullt ut innen en kort tidsramme.'

Fastrentelån er absolutt mer konsistente, men hvis de tas opp når rentene er høye og rentene senere faller, vil låntakere måtte refinansiere – en til tider kostbar prosess – for å dra nytte av de lavere rentene. Hvis du er i stand til å ta opp et boliglån når rentene er lave, men som de er under den økonomiske krisen med covid-19, kan du bli satt til hele låneperioden.

10-, 15-, 20- og 30-års boliglån

Selv om det oftest snakkes om 30-års boliglån, kan du få et boliglån for mange forskjellige tidsintervaller. Antall år avgjør hvor mye tid du har til å betale ned på boliglånet ditt: Det elskede 30-årslånet gir folk 30 år på seg til å betale tilbake kostnadene for boliglånet, pluss renter. Et 10-årig boliglån, derimot, gir folk bare 10 år på seg til å betale hele kostnaden for boliglånet, med renter – men de er gjeldfrie etter bare et tiår.

Hvert inkrement har sine egne fordeler og metode for å bestemme renter, men generelt sparer du penger totalt sett med kortere lån. Dine månedlige betalinger vil være mye større med et 15-års lån, men du betaler mindre i det lange løp, fordi du betaler mindre i renter – og du slutter å betale alt sammen etter 15 år, når lånet er nedbetalt og du eie hjemmet ditt i sin helhet. Kortere lån har også en tendens til å ha lavere rente, fordi långivere ser på kortere lånebetingelser som mindre risikable investeringer enn lengre, og lar eiere bygge egenkapital raskere.

Det hele gir mening når du husker at renter er kostnaden for å låne penger: Når du låner penger for lengre tid, må du betale ekstra for den tiden. Når du låner penger av noen og de ikke trenger å betales tilbake i sin helhet på 30 år, må du betale for tidens luksus – og den ekstra betalingen tar form av renter.

Før du streber etter et pengebesparende 10- eller 15-års boliglån, husk at disse lånene har større månedlige betalinger. Lengre lån har lavere betalinger, noe som gjør at folk kan kjøpe større, finere eller bedre posisjonerte boliger som de har mer tid til å betale for. De kan også spare penger til andre formål – utdanning, pensjonisttilværelse osv. – eller investere dem mens de fortsatt betaler ned gjelden. Med kortere lån risikerer du å få en månedlig betaling som er så høy at du ikke klarer å spare penger.

Selv om det alltid er mulig å betale ned boliglånet tidlig, er det viktig å vurdere hvilken låneperiode som er best for dine langsiktige økonomiske planer.

hva er et godt pizzaleveringstips

4 Finn ut forskuddsbetalingen din

Forskuddsbetalingen er det første beløpet du betaler for boligen din. Å betale for et hus er ikke alt gjennom et boliglån: Du må også sette ned litt penger på forhånd for å kjøpe eiendommen din. Tradisjonelt ber långivere om 20 prosent av den totale kostnaden for boligen: Hvis du ser på et hjem på $ 200 000, betyr det at du trenger minst $ 40 000 for en forskuddsbetaling, pluss eventuelle tilknyttede sluttkostnader og forhåndsgebyrer fra kjøpsprosessen.

Å spare nok penger til den forskuddsbetalingen er en vanlig barriere for boligeierskap: Selv om folk har nok inntekt til å ha råd til månedlige boliglånsbetalinger, kan det ta år å spare opp så mye penger. Heldigvis finnes det lån som ikke krever 20 prosent nedbetaling. Ikke-konvensjonelle lån, som FHA- eller VA-lån, aksepterer lavere forskuddsbetalinger basert på en rekke faktorer, inkludert inntekt. Det er også private og statlig støttede programmer på de fleste områder som kan hjelpe med forskuddsbetalinger, avslutningskostnader og rimelighet for å gjøre boligeierskap mer tilgjengelig, sier Cummings.

Lavere forskuddsbetalinger høres bra ut, men de fører vanligvis til høyere månedlige betalinger. Tilbake til det hjemmet på 0 000: Hvis du foretar en forskuddsbetaling på 000, skylder du bare 0 000 pluss renter. Hvis du foretar en mindre forskuddsbetaling, vil du skylde mer penger på boliglånet ditt over samme tidsperiode, slik at de månedlige betalingene dine blir større. (Det er også en mulighet for at du må betale privat boliglånsforsikring eller boliglånsforsikring, forklart nedenfor.) Jo mer du legger ned, jo mindre skylder du: Du vil ha et mindre lån å betale tilbake. En lavere forskuddsbetaling kan høres ut som en god deal, men før du går for det, bør du vurdere hvordan det vil påvirke dine månedlige betalinger.

Hvis du ønsker å kjøpe bolig, undersøk hva slags forskuddsbetaling du måtte trenge, og begynn å spare. Selv om du er i stand til å betale mindre enn 20 prosent for forskuddsbetalingen, vil det ikke skade deg å ha ekstra penger i banken.

5 Les deg opp om privat boliglånsforsikring (PMI) og boliglånsforsikring

Privat boliglånsforsikring og boliglånsforsikring kommer i tillegg til din månedlige boliglånsbetaling. De kreves vanligvis når en boligkjøper foretar en forskuddsbetaling på mindre enn 20 prosent av boligens kjøpesum, og de beskytter utlåneren, ikke huseieren, i tilfelle huseieren ikke lenger er i stand til å betale på boliglånet.

Hvis en potensiell boligkjøper ikke klarer å finne pengene for en forskuddsbetaling på 20 prosent, kan långivere se dem som en risikabel låntaker. De kan fortsatt godkjenne boliglånet, men i mange tilfeller vil det komme med krav om at låntaker betaler en forsikringspremie på boliglån. Privat boliglånsforsikring er assosiert med konvensjonelle lån, med priser som varierer etter forskuddsbeløp og kredittscore. Ifølge Hammond er det vanligvis en ekstra årlig kostnad på mellom 0,3 og 1,5 prosent av boliglånet ditt, selv om det kan variere.

De fleste ikke-konvensjonelle lån - spesielt FHA-lån - krever boliglånsforsikring. Mens vilkårene og prisene varierer avhengig av om du har et FHA-lån eller et USDA-lån, øker boliglånsforsikringen lånebeløpet og den totale kostnaden for lånet ditt, i henhold til Bureau for finansiell beskyttelse for forbrukere.

Vurder privat boliglånsforsikring og boliglånsforsikring som ulempen ved å gjøre en mindre forskuddsbetaling. Mens du sparer penger til å begynne med, vil de månedlige betalingene dine være større enn de ville ha vært med en forskuddsbetaling på 20 prosent. I de fleste tilfeller er privat boliglånsforsikring ikke lenger nødvendig når du har 20 prosent egenkapital i hjemmet ditt – når du har betalt omtrent 20 prosent av salgsprisen på boligen gjennom forskuddsbetalingen og månedlige betalinger. For å fastslå at du har 20 prosent egenkapital, må du sannsynligvis refinansiere for å fjerne PMI-mandatet.