Enten du er medlem av den økonomiske uavhengigheten pensjonere seg tidlig bevegelse (FIRE) eller bare ønsker å betale ned på boliglånet før heller enn senere for å frigjøre penger til andre behov, vet dette: Det er fullt mulig å være boliglånsfri langt foran den tradisjonelle 30-årige lånetidslinjen.

Hvordan oppnå det målet nøyaktig? Sett til side muligheten for et lotteri, krever det fokus, dedikasjon og noen økonomisk kunnskapsrike grep for å angripe boliglånets hovedstol raskere. Her er en nærmere titt på hvordan du kan bli boliglånsfri på din egen tidslinje.

Relaterte ting

Refinansier boliglånet ditt for å få en lavere rente

Å refinansiere boliglånet ditt kan være et smart pengetrekk, og et som lar deg betale ned på boliglånet mer aggressivt hvis du klarer å senke renten på lånet ditt som en del av prosessen.

«Denne strategien innebærer å refinansiere boliglånet ditt for en lavere rente, men fortsette å betale samme beløp som du gjorde før [refinansieringen],» forklarer Johannes Larsson, administrerende direktør i financer.com . 'Ved å gjøre det, vil en større del av betalingene dine gå til hoveddelen av lånet, som vil redusere saldoen raskere, og hjelpe deg å spare på renter også.'

I SLEKT: Hva du bør vite om boliglån

Dette trinnet reduserer også de totale rentekostnadene over lånets levetid, i tilfelle denne fordelen ikke allerede var åpenbar.

solkrem som ikke etterlater hvite rester

'Sammen med å foreta ekstra betalinger eller til og med økte betalinger, vil låntakeren forkorte låneperioden og spare ytterligere på den amortiserte renten,' legger Caroline Hardin, en North Carolina-basert boliglåner med American Mortgage Network . 'Det kan hjelpe å tenke på renter som å betale husleie for boliglånet ditt for å bo i banken, og hvis du kan 'flytte det ut' tidligere, betaler du mindre husleie.

Husk imidlertid at refinansiering innebærer å betale sluttkostnader. Så vær sikker på at du faktisk vil få en lavere rente på det nye boliglånet, en som gjør alle avsluttende utgifter verdt. Refinansiering gir vanligvis mest mening for de som ikke planlegger å selge boligen sin med det første - noe som betyr at du har tenkt å være i hjemmet lenge nok til å faktisk få tilbake pengene som ble brukt på å stenge via lavere månedlige boliglånsbetalinger i årene fremover.

Bytt fra et 30-årig til et 20-årig eller til og med 15-års boliglån

Folk gjør det de blir tvunget til. Med denne ideen i tankene, er enda en tilnærming til å betale ned et boliglån raskere å sette nedbetalingstidslinjen på rask vei ved å refinansiere til en kortere amortisering – flytte borte fra det allment populære 30-års faste boliglånet og til et akselerert 20-års, 15-års eller 10-års boliglån, sier Nicole Rueth, produserende filialsjef og senior visepresident for Rueth-teamet på Fairway Mortgage i Colorado.

«De fleste ender opp med å betale minimumskravet, ettersom distraksjonene i dagliglivet spiser opp deres tilgjengelige midler,» forklarer Rueth. 'Hvis du vet at du er en som tradisjonelt bare betaler minimumskravene, og du har en dato i tankene for å få nedbetalt boliglånet, sett deg selv på den [kortere] amortiseringen.'

For å være tydelig, ved å bytte til et kortere boliglån, vil dine månedlige boliglånsbetalinger øke, ofte ganske betydelig. Så vær sikker på at budsjettet ditt faktisk kan dekke denne typen økning.

To-ukentlige betalinger

Å betale annenhver uke på boliglånet ditt er en annen populær og ofte anbefalt tilnærming for de som ønsker å bli gjeldfri raskere. Grunnkonseptet er at du betaler boliglånet annenhver uke, på samme tidslinje som mange får lønnsslippene sine.

'Når du betaler halvparten av ditt månedlige boliglån annenhver uke, ender du opp med én ekstra boliglånsbetaling hvert år,' sier Jeff Zhou, ekspert på personlig økonomi og administrerende direktør i Fig Lån , en utlåner som tilbyr sosialt ansvarlige produkter til underbanker. 'Denne tilnærmingen kan eliminere en enorm mengde renter på boliglånet og hovedstolen og tillate deg å betale det raskere.'

For å hjelpe med denne innsatsen foreslår Zhou å lage en månedlig eller annenhver uke budsjettplan for husholdningsutgiftene dine, som kan hjelpe deg med å identifisere unødvendige utgifter og sikre at du har pengene som trengs for å betale boliglån på denne planen hele året.

Utfør periodiske hovedstol- eller engangsbetalinger

Jobber du i en jobb som gir bonus? Eller kanskje du mottar betydelige selvangivelser hvert år? Disse typer anledninger gir en mulighet til å foreta et engangsbeløp på boliglånets hovedstol for å betale ned den totale saldoen raskere.

gaver til mamma etter fødselen

«Når du barberer et stort beløp av hovedstolen, vil det også redusere den totale renten du må betale på boliglånet ditt,» sier Zhou. 'Men du må informere boliglånsleverandøren din om at engangsbeløpet er for hovedstolen din, slik at de ikke vil vurdere det som en forskuddsbetaling for den vanlige månedlige renten og hovedstolen.'

Fordelen med å betale mer til hovedstolen din fremfor å refinansiere boliglånet ditt er at det er helt gratis (med andre ord, det er ingen avsluttende kostnader som det ville vært ved refinansiering). Dessuten er du ikke låst til et høyere månedlig boliglånsbeløp, sier Natalie Campisi, boliglåns- og boliganalytiker for Forbes Advisor .

«Hvis du en måned ikke vil betale de ekstra pengene, trenger du ikke det, og det er ingen straff,» sier Campisi.

«Litt kan gå langt når det gjelder å betale ned boliglånet tidlig,» legger Campisi til. 'Enten du har en engangssum med penger, eller du bare ønsker å kaste noen ekstra dollar hver måned på hovedsaldoen din, kan du barbere år og muligens titusenvis av dollar av kostnadene for boliglånet ditt.'

Trenger du mer bevis på hvor effektiv denne tilnærmingen kan være? Campisi gir dette konkrete eksempelet:

En huseier som har et 30-års fast boliglån på 0.000 med en rente på 4 prosent, vil betale rundt 7.500 i renter ved å foreta månedlige minimumsbetalinger. Men hvis den samme huseieren skulle sette 0 mer hver måned mot hovedstolen, ville han eller hun betale ned på boliglånet fem år tidligere og spare rundt .700.

Lag et tidlig utbetalingsbudsjett

Alle trinnene som er skissert ovenfor er viktige å være klar over og kan være nyttige alene eller brukes sammen med hverandre. Men det første trinnet er å etablere dine utbetalingstidslinjemål og deretter lage et gjennomtenkt månedlig husholdningsbudsjett som støtter den planen.

I SLEKT: 5 typer budsjetter og hvordan du velger

'Den mest praktiske måten å betale ned et boliglån tidlig på er å lage et budsjett rettet mot det formålet og holde fast ved det,' sier David Frederick, direktør for klientsuksess og rådgivning i First Bank. 'Et budsjett - spesielt som en del av en økonomisk plan fra en profesjonell finansiell rådgiver - kan vise nøyaktig hvor mye en huseier har råd til hver måned for hjembetalinger.'

Ofte, sier Frederick, har huseiere råd til å betale mer på sine månedlige boliglån enn de amortiserte betalingene på lånet krever. Hvis det er tilfellet i din situasjon, kan du starte med å betale ekstra hovedstol hver måned på boliglånet som fungerer for budsjettet ditt.

I mer avanserte tilfeller, legger Frederick til, kan en gjennomgang av husholdningsbudsjettet til og med indikere at huseieren kan gjøre betydelig større betalinger enn nødvendig. Hvis dette er tilfelle, kan det tilsi at huseier bør refinansiere boliglånet til en kortere løpetid med høyere månedlige betalingskrav, som gjør det mulig å fullføre boliglånsforpliktelsen mye raskere.

'Uansett hva tilfellet er, er det første trinnet for å betale ned et boliglån tidlig å sette et budsjett, forstå begrensningene i budsjettet og arbeide innenfor grensene til det budsjettet,' sier Frederick.

Vær oppmerksom på ulempene

Ja, å være boliglånsfri er et fantastisk mål. Spesielt hvis du nærmer deg pensjonisttilværelsen og trenger å rydde dekkene for betydelig gjeld. Men det er også viktig å forstå de økonomiske mulighetene eller formuesbyggingstiltakene du kan gå glipp av hvis du fokuserer for mye på å eliminere boliglånet ditt (spesielt i en tid da boliglånsrentene er på historisk lave nivåer). Dette er et spesielt viktig hensyn for de som er midt i karrieren og ikke nødvendigvis gjør det trenge å bli boliglånsfri så raskt.

I SLEKT: Disse toppinvesteringsappene og -tjenestene vil gjøre deg til en vanlig handelsmann på kort tid

'Fra ett synspunkt er det fordelaktig å komme seg ut av gjelden så snart som mulig,' sier Frederick. «Fra et annet syn kan huseiere som betaler ned boliglånet med stor hastighet og intensitet, gå glipp av andre økonomiske muligheter. Det vil si at enkeltpersoner som har ekstra penger å betale ned på boliglånet enten i et engangsbeløp eller ved å betale ekstra hver måned, kan i stedet bruke de ekstra pengene sine til å investere i markedet.'

Scott Nelson, administrerende direktør i MoneyNerd Ltd , gir lignende råd, og bemerker at S&Ps historiske gjennomsnittlige årlige avkastning er rundt 10,5 prosent, som er langt høyere enn renten mange mennesker har på boliglånene sine.

'I stedet for å bruke tilleggsinntekten din til å betale ned boliglånet ditt månedlig, invester det månedlig og bruk 10 eller 15 års avkastning til å betale ned resten av boliglånet senere,' sier Nelson. «Eller, hvis du er smart, fortsett å investere det og ikke betal ned på boliglånet ditt tidlig. Boliglånsrentene er så lave, og du kan finne bedre avkastning ved å investere i S&P.'

hvor mye fordampet melk tilsvarer vanlig melk

Hvordan bestemme det beste pengetrekket for deg? Her er en god måler: Hvis boliglånsrenten din er lavere enn den totale potensielle avkastningen i markedet, kan det være bedre for deg å betjene boliglånet ditt med minimumsbetalinger og sette de ekstra pengene dine i markedet for å vokse, sier Frederick.

'Når man tar i betraktning at boliglånsrentefradraget på inntektsskatten i hovedsak gjør boliglånsrentene kunstig lave, ville de fleste ha det bedre med å investere overskuddsmidlene i stedet for å betale ned et ganske billig lån med stor hastighet,' sier Frederick.